7 животних хакова који ће заштитити вашу хипотеку од преплаћивања
мисцеланеа / / August 25, 2021
1. Одаберите оптимални рок кредита
Рок хипотекарног кредита директно утиче на износ преплаћених кредита: његовим повећањем повећава се и износ који се банци мора платити за коришћење новца. То доводи до идеје о узимању хипотеке на краћи рок. Али важно је правилно проценити своју способност плаћања. Ако не отплатите хипотеку, износ дуга ће се повећати због казни. А у неким случајевима банка може раскинути уговор о кредиту. Али обично банке од првог дана кашњења разговарају са клијентом о тренутној ситуацији. У најгорем случају, суочите се са тужбом са банком и продајом стана ради отплате дуга.
Да не бисте дошли у тешку ситуацију, боље је узети хипотеку на период са маржом. Термин би требало израчунати на основу разумевања удобног финансијског терета, тако да средства остану за нормалан живот и могућу вишу силу. Месечна плаћања не би требало да вас приморавају да штедите на основним потребама: храни, одећи, рекреацији. Увек ћете имати прилику да отплатите хипотеку пре рока, а истовремено смањите износ преплаћених кредита.
2. Повећајте прву рату
Што је већи износ који депонујете у почетној фази, мањи ће бити износ дуга и преплаћених износа. Преплаћање можете унапред израчунати помоћу посебне формуле или на хипотеку калкулатор.
Претпоставимо да планирате да купите стан за 10 милиона рубаља. Желите да добијете хипотеку на 20 година и спремни сте да извршите почетну уплату од 1 милион рубаља. По стопи од 10% годишње, преплаћена позајмица биће већа од 11,8 милиона рубаља. Ако повећате почетну уплату на 3 милиона рубаља, онда ће преплата бити мања - 9,2 милиона рубаља. Ово је прелиминарни обрачун, тачни услови хипотеке биће вам достављени у банци.
Банка почетну исплату, заједно са запосленошћу, висином и стабилношћу прихода, сматра потврдом солвентности клијента. У овом случају, прва рата не иде банци, већ се преноси на продавца, формирајући заједно са кредитом укупну вредност имовине. Неке банке нуде подизање хипотеке без капаре, али камата за то кредит може бити већи или ће банка захтевати залог некретнине у којој већ имате својство.
Михаил Сероштан
Шеф Одељења хипотекарних кредита - потпредседник ВТБ.
Према нашој бази података, просечна капара износи више од 30% вредности имовине. Међутим, кредите издајемо уз почетну уплату од 10% или чак мање ако клијенти користе средства материнског капитала која чине најмање 10% трошкова становања. Износ предујма би требао бити такав да износ кредита и мјесечне уплате буду угодни зајмопримцу.
3. Истражите хипотекарне програме
Могуће је смањити преплаћивање кредита уз помоћ подстицаја и субвенција. На пример, можете користити матерински капитал за формирање почетне уплате или отплату кредита. Ове године можете добитиМатерински (породични) капитал 483 хиљаде рубаља за рођење или усвајање првог детета и 639 хиљада за друго или следеће.
Постоје повлашћени програми за војску, за породице са децом, као и за оне који желе да купе станове на селу или на Далеком истоку. Продужава се до 1. јула 2022. годинеКако добити хипотеку уз државну подршку по стопи од 7%? повлашћена хипотека: кредит се може добити по стопи до 7% годишње. Максимални износ кредита за све регионе је сада 3 милиона рубаља.
Можете добити хипотеку за завршено или у изградњи становање. Куповина стана у фази јаме је јефтинија него када је кућа већ пуштена у рад. Истина, нећете моћи одмах да га унесете, а можда ћете морати истовремено да угасите хипотеку и платите закуп стана. Израчунајте унапред да ли је ова опција исплатива.
Михаил Сероштан
Зајмопримци бирају станове на примарном и секундарном тржишту некретнина, свака од ових опција има предности. Куповина нових зграда сада је подржана државним програмима са повлаштеним тарифама, али је истовремено потребно поштовати услове таквог програма. Такође могу постојати посебне понуде програмера за куповину некретнине. Када купујете секундарну некретнину, можете искористити попусте које банка има поред основне стопе и тако добити и повољну понуду. Осим тога, ово је опција за оне који не желе да чекају док се кућа не заврши, али планирају да се брзо уселе у нови дом и тамо почну да граде своје гнездо.
Ако сте већ узели хипотеку, можете је рефинансирати под повољнијим условима. На пример, у ВТБ подносе захтев за рефинансирање у оквиру обновљеног програма породичне хипотеке по стопи од 5%. Раније су у програму могле учествовати само породице са двоје или више деце. Сада се то односи на породице које су имале прво и наредно дете у периоду 2018–2022. Године или имају малолетно дете са инвалидитетом. Можете се пријавити за рефинансирање у ВТБ -у у једној посети - више се не морате пријавити и отићи у МФЦ и доставити гомилу докумената. Можете се пријавити за рефинансирање на веб страници банке. Потребно је само да попуните образац за пријаву и прикажете податке о прошлом кредиту.
Сазнајте више4. Одаберите прикладан систем плаћања
Хипотеку можете отплаћивати диференцираним уплатама или рентама. Са диференцираним системом, величина плаћања се постепено смањује. Највеће финансијско оптерећење пада на прве године хипотекарних кредита. Уз ануитет, плаћања остају непромењена током целог рока кредита, али ће коначна преплата по кредиту бити већа.
Можете унапред израчунати месечне уплате за калкулатор. Претпоставимо да планирате да подигнете хипотеку на 7 милиона рубаља на период од 20 година по 10% годишње. Уз ануитет, мораћете да платите 16,2 милиона рубаља, то јест, преплаћена камата ће достићи 9,2 милиона рубаља. У овом случају, месечна уплата ће бити фиксна током целог периода хипотеке - 67,5 хиљада рубаља.
Са диференцираним системом, биће потребно платити 14 милиона рубаља, преплата ће бити 7 милиона рубаља. Али прве уплате по зајму достићи ће 88 хиљада рубаља.
Банке чешће користе ануитете. Диференцирани систем плаћања погодан је за оне који су добро упућени у финансије и могу да плате у првим годинама хипотеке максимални доприноси у позадини трошкова за поправке, куповину намештаја, изнајмљивање станова (ако се стан купује у згради у изградњи). Такође, зајмопримац мора узети у обзир да ће се износ месечних уплата по диференцираном систему стално мењати, па ће бити теже планирати породични буџет.
5. Платите унапред
Постоји неколико опција за отплату хипотеке пре рока.
- Смањите рок кредита. Помаже у повећању дела редовне отплате, чији је циљ отплата главнице дуга, и смањењу удела у камати.
- Смањите месечну уплату. Рок зајма остаје исти, а стање главнице дуга распоређено је на овај период. Већи део месечне уплате су обрачунате камате, а мањи део је дуг по главници.
- Користите комбиновану опцију. Уз његову помоћ можете смањити и рок хипотеке и величину плаћања.
Исплативије је скратити рок кредита, јер ћете на крају мање преплаћивати камате. Али смањење редовне уплате је сигурније: ако приход одједном падне, биће вам лакше да отплатите банку. Најбоља опција за многе ће бити комбинована шема. На пример, можете уплатити одређени износ пре рока, смањујући месечну уплату, али затим наставити да плаћате хипотеку у истом износу као и раније. Ово ће смањити и обавезно плаћање и рок отплате кредита.
Михаил Сероштан
Хипотеку је потребно отплатити пре рока када се појави таква прилика - нема ограничења. Главна ствар је удобност и рационално израчунавање ваших способности. Ово се такође односи на избор параметара које желите да смањите.
6. Рефинансирајте своју хипотеку
Рефинансирање је нови кредит за враћање старог. Захваљујући њему можете добити најбољу камату и на тај начин смањити величину месечне уплате. Игра је вредна свеће ако је разлика у стопама најмање 1%. Понекад, да бисте отворили нови кредит и вратили стари, морате да платите премије осигурања, нотарске услуге итд. Након свих прорачуна, могло би се испоставити да је исплативије не закључити нови уговор.
На пример, у неким банкама постоји привремена надокнада каматне стопе за рефинансирање - за период када се колатерал поново издаје у корист новог зајмодавца. Овај процес може трајати 2-3 месеца, током којих ће вам бити наплаћена повећана уплата.
Михаил Сероштан
Хипотека се може рефинансирати више пута. Банке оцењују такве зајмопримце по принципу „ништа лично“: они пролазе кроз стандардне процедуре одобрења у складу са захтевима банке, без обзира на искуство рефинансирање.
Неки људи не ризикују да подигну хипотеку јер се плаше да неће моћи да отплате кредит на време. Али добра банка ће увек пронаћи начин да на пола пута изађе у сусрет зајмопримцу. В. ВТБ приликом рефинансирања хипотеке можете користити опцију „Одложено плаћање“ и не плаћати кредит три месеца без повећања износа дуга. Осим тога, банка нема повећану стопу рефинансирања за период папирологије.
Примењују на ВТБ такође је могуће рефинансирати хипотеку у другој банци. У овом случају, стопа ће бити 8,2% годишње.
Поднесите своју пријаву7. Добијте одбитак имовине
Приликом куповине некретнине можете вратити до 13% вредности захваљујући одбитку имовине. Свака особа може поднети захтев за порески одбитак једном и подлеже ограничењу. Максимални износ за обрачун пореске олакшице за изградњу или куповину некретнине је 2 милиона рубаља, чак и ако је ваша вредела више. То јест, можете вратити 260 хиљада рубаља. Ако сте купили стан за мање од 2 милиона рубаља, тада се неискоришћени биланс може пренети на други објекат.
Такође можете поднети захтев за порески одбитак за камате плаћене на хипотеку. Овде је граница већа - 3 милиона рубаља. Одбитак ће бити 390 хиљада рубаља. У овом случају, неискоришћени салдо се не може пренети на други објекат.
Укупно, приликом куповине некретнине под хипотеком, можете вратити до 650 хиљада рубаља. Порески одбитак се може издати под условом да примате белу плату и плаћате порез на приход по стопи од 13%. Одбици не могу премашити износ пореза на доходак који се плаћа. На пример, ако сте за годину дана додали 100 хиљада рубаља у буџет, одбитак не може бити већи од овог износа. Али равнотежа се може пренети на следећу годину.
У неким случајевима немогуће је издати одбитак имовине: на пример, ако је стан купљен на терет материнског капитала или буџетских средстава.