Како не постати жртва преваранта и не изгубити стан

Књигу Ернеста Аслањана „Знам све о теби” објавила је издавачка кућа Бомбора. У њему детектив, на основу сопственог искуства и дугогодишње праксе, дели методе заштите живота и информација. Објављујемо извод из петог поглавља о томе како не наседати на удицу преваранта приликом куповине или продаје некретнина.

Блацк Реалторс

Пробудио сам се од звецкања у кључаоници. Неко је покушао да разбије врата. Хтео сам да позовем полицију, истовремено тражећи нешто при руци чиме бих узвратио. Али на прагу се појавила жена од око 50 година. Отворила је врата својим кључем на пословни начин и почела да изује ципеле. Изашао сам у ходник - моје очи су биле вероватно пет рубаља од изненађења. „Ви сте Александар? он пита. - Веома лепо. Моје име је Елена Павловна, сада ћу живети овде. Био сам потпуно у недоумици: „У ком смислу? - На најдиректнији начин. Имам и документ”, и она ми је показала папир о заједничком власништву. У овом тренутку, оно што се дешава почело је да ме подсећа на неки глупи филм. Прочитао сам ово писање. Онда поново. И даље. Све је било у реду. Москва, Новоостаповска улица, 6. Мој стан.

Клијент, угледан човек, власник консултантске куће, сео је у столицу испред мене и причао ову причу, гушећи се од огорчења.

„Мислио сам да је то нека грешка. Имамо стан са мојом бившом женом. Сада је нема ни на селу – отишла је на шест месеци у Аустрију послом. Није хтела да прода свој удео - па то је сто посто! Поготово без упозорења!

Пре неколико година, он и његова жена раскинули, али задржао добар однос и велики простран стан близу центра, за двоје. Како кажу, ништа није наговештавало невоље. Али тада је Александар ипак позвао своју жену и није му се свидело оно што је чуо.

Пре пет месеци подигла је кредит са обезбеђењем некретнина и редовно плаћала камату. Али на дан следеће уплате, из неког разлога, речено јој је да није платила кредит на време, па је стан пребачен на компанију за отуђење. Ево уговора, ево одлуке суда. Док је жена била у паници и није смела да каже бившем мужу, надајући се да ће све некако проћи само од себе, људи су се већ уселили у стан.

„И мислите да је ово крај? је наставио. „Следећег дана појавило се још становника. Четворица неких спортиста који су са собом донели неколико кофера и толико спортске опреме, као да ће отворити теретану у стану. Стално су викали, бацали бучице, окупирали купатило 3 сата. Наравно, прва ствар на коју сам отишао адвокат. Али погледао је папире и рекао да је све легално. Како се то догодило? Требало је хитно нешто одлучити, разумете, апсолутно је немогуће живети у таквом окружењу. Покушао сам да успоставим контакт - тражио сам да будем тиши. На шта је одмах добио понуду за замену стана: „Видиш, тешко нам је да се слажемо. Ви сте озбиљна особа, такође не желимо да вам правимо непријатности, па хајде да нађемо опцију која ће свима одговарати“.

Клијент је спустио главу у руке и уморно протрљао очи.

„Искрено, нисам хтео продати стан, који је недавно реновиран, али ме занима шта би они понудили. И знате шта – одмах су имали купца који је спреман да плати 20 милиона. С обзиром да стан кошта 25. „Али хитно“, кажу. И тврде не за 25% агенцијске провизије, како би требало да буде по документима, већ за свих 50%. Наравно, одбио сам. Али после тога услови за живот постали су још неподношљивији. Генерално, у паници сам. Не знам шта да радим. Адвокати и полиција не виде корпус деликта. Једна нада за тебе...

Колико год ситуација изгледала апсурдно, на десетине људи се свакодневно суочавају са њом. Мој клијент је био жртва црних продаваца некретнина.

Све се дешава по добро утврђеној шеми: купују минимални део стамбеног простора и насељавају такозване „професионалне комшије“: бескућнике, спортисте, власнике мачака – оне са којима је незгодно живети.

„Комшије” примају плату за сваки дан боравка у стану, а што је овај дан неподношљивији, то боље.

Намерно иду голи, могу да направе скандал, да се напију, да отворе прозоре на -25, скину тоалет, наводно да поправе. Ништа од овога није злочин полиција нећете се пријавити. Али након неког времена, власник стана је једноставно спреман да се попне на зид из таквог нереда. Тада „комшије“ нуде размену. Чудно, неприкладно. Али особа доведена до потпуне емоционалне исцрпљености може извршити било коју нелогичну радњу, само да би се ослободила извора стреса.

Чини се да, пошто сви знају за такве шеме, полиција треба да интервенише. Али то није тако једноставно. У грађанскоправним односима, ако је чисто правно све урађено како треба, врло је тешко доказати да се ради о превари.

А ипак, нешто се може учинити.

Клијент и ја смо одлучили да обезбедимо да уговор о отуђењу буде проглашен неважећим. На крају крајева, бивша супруга је имала све чекове за плаћање кредит, преписка са менаџерима, банковни изводи - ово је практично гаранција да ће бити могуће доказати тачност. Зато увек чувајте све папириће - једног дана ће вам можда добро доћи.

Компанија поверилац је инсистирала да није добила новац и да је све урађено по закону. Али ако је ситуација са раскидом уговора била намештена, онда је то већ члан 159, део 4 Кривичног закона Руске Федерације - „Превара, извршено од стране организоване групе, или у посебно великим размерама, или које има за последицу лишавање права грађанина на становање просторије“. Иначе, до 10 година затвора.

Као резултат тога, успели смо да докажемо да је уплата извршена на време, а то што наводно није стигла до компаније повериоца уопште није крива бивша супруга клијента. Суд је трансакцију прогласио неважећом, стан је враћен власницима, а против преваранта је покренут кривични поступак. Али њихова судбина више није наша историја.

Како да не постанете жртва преваре

Куповина/продаја заједничке имовине

Ко најчешће поседује акције у некретнинама? Супружници или рођаци. Замислите: муж, жена, тежак бракоразводни поступак. Није увек могуће одржати здрав разум. Многи делују на емоције: страсти кључају, посуђе се ломи, жеђ за осветом буја. И, наравно, желим да се ослободим имовине, иако за пени, али само да раскинем све везе са бившим супружником. И коначно уништити свој живот.

Ако је овај опис сличан вашој животној ситуацији, прво што треба да урадите је да контактирате бившег власника капитала. Оставите емоције и непријатељство, концентришите се на заштиту својих интереса. Да, морате неко време да „гурате“ понос. Али ово је најкраћи начин да оставите преваранте у ваздуху.

Наравно, мало је вероватно да ће особа која вас је намерно увукла у такву замку желети да помогне. Али страсти су једно, а Кривични законик сасвим друго.

По закону, приликом продаје удела у стану, власник пре свега мора да понуди куповину другом власнику. И то не речима, већ писаним. Ако нема одговора, понудите поново. И само ако је одговор негативан или нема реакције на понуду по други пут, можете продати. Регулаторни оквир је члан 250 Грађанског законика Руске Федерације.

Ако вам се у глави појави мисао: "Па, можете подићи цену, онда ће особа дефинитивно одбити", не, немогуће је. Ако је ваш износ неадекватан у односу на тржиште, независно испитивање ће то показати и трансакција ће бити проглашена неважећом.

Не знају сви за то.

Непознавање права и обавеза често доводи људе у збуњујуће и проблематичне ситуације.

Али унапред упозорен је наоружан.

Испоставља се да у случају продаје удела у имовини није све тако страшно. Имамо залихе стрпљења, доброг адвоката и тражимо правду. Много је теже ако сувласник није продао свој део, већ издао уговор о донацији. Нема потребе да о томе обавештавате другог власника. Једина опција да се врати стан у овом случају је да се докаже да је трансакција фиктивна.

Како не купити "црни" стан

• Радите само са поузданим агентима за некретнине. Бирајте преко пријатеља, познаника и њихових познаника, потражите рецензије на Интернету.
• Пажљиво проучите и још једном проверите све документе. Сам уговор, потврде о упису права на становање, уговори о донацији, купопродајни уговори, потврде о праву наслеђе, одлуке и решења суда, подаци о пасошу.
• Сазнајте да ли продавци имају малолетну децу и где их отпуштају. Ово је једна од најчешћих грешака - уосталом, дете не може званично остати без места становања. Ако органи старатељства сазнају за ово, унеће га на последњем месту регистрације - односно у вашем стану.
• Проверите аутентичност општег пуномоћја ако је трансакција извршена по њему. Ово је такође уобичајена замка. Уверите се да је пуномоћје стварно, и што је најважније, да није истекло у време трансакције. Да бисте то урадили, можете контактирати нотара који је издао такво пуномоћје.

Постоје замке.

Прво, стан се може уписати на неспособно лице: душевно болесно лице, старац са деменција. Такво пуномоћје је лако поништити, што аутоматски значи да је трансакција извршена незаконито.

Друго, то би могла бити превара. Једно лице издаје пуномоћје другом, а затим га опозива. Од првог купујете стан, преко пуномоћника, након чега вам други, већ на суду, поништава купопродајну трансакцију. Према документима, стан ће постати његово власништво, али вам нико неће вратити новац. Не, суд ће, наравно, обавезати „продавца“ да вам исплати цео износ, али ако нема новца на рачунима, максимум који се може учинити је да му отпишете проценат од плате у вашу корист.. А ово може потрајати годинама. Рецимо 10.000 рубаља месечно - шта мислите, колико брзо ћете "повратити" цео износ?

• Затражите извод из Јединственог државног регистра права на непокретностима. Потврда о власништву није увек гаранција легитимне трансакције. Стан се може наметнути хапшење или забрана трговине. Информације о овоме, као ио законском власнику стана у време трансакције, биће приказане у изводу из УСРР.
• Не купујте имовину ако ју је власник наследио и од тада нису прошле три године. Током овог периода, изненада најављени рођаци могу да полажу право на њу.

Како не изгубити сопствени стан

Чини се да је овде све једноставно - на крају крајева, имовина је већ ваша. Ипак, има довољно жртава од „мудраца“ који знају за рупе. Зато:

• Издајте опште пуномоћје само када је то заиста неопходно. Штавише, без могућности преношења трећим лицима и са ограниченим роком важења.
• Никада никоме не дајте оригиналне документе. Увек можете направити копије и оверити их Бележник Ови папири имају исту важност као и оригинали.

Једноставан лајф хак

У закону "О државној регистрацији права на непокретностима" у члану 9 (стр. 3, стр. 1) пише да се подаци о забрани државне регистрације права могу уписати у регистар без личног учешћа носиоца ауторског права. Односно, нико неће учинити ништа са вашим правом власништва ако нисте лично присутни на трансакцији. Дакле, можете се пријавити Росреестру за такву забрану - и мирно спавати.

Животна рента

Пре неколико година прича о Марији Баталовој узбуркала је интернет, а суђење још траје. Ликови: Михаил Цивин и његова супруга Наталија Дрожжина су пријатељи породице Баталов. Марија, ћерка Алексеја Баталова, дијагностикована церебрална парализа. Она је неспособна и не може да се креће без инвалидских колица. О њој се брине њена мајка, супруга покојног глумца - Гитана Аркадјевна.

Након што је Алексеј Владимирович напустио овај свет, породица Тсивин-Дрозхзхин наставила је да управља његовим фондом. Организовали су филмске фестивале у знак сећања на преминуле таленте, изложбе, догађаје. А у исто време потписали су уговор о доживотној ренти са његовом ћерком Маријом, по коме је онда сва имовина - деонице у великом стану наспрам Кремља, копејку у центру и друге атрактивне некретнине - добио Они.

Шта је доживотни ануитет

Доживотно изнајмљивање стана је у принципу веома згодна и добра опција за усамљене старце и особе са инвалидитетомкоји не умеју да се брину о себи. То изгледа овако: особа којој је потребна брига бира себи помоћника. Није битно где га нађе: то може бити комшија, пријатељ, познаник, било која особа којој је спреман да верује. Задатак помоћника је да брине о власнику стана, плаћа комунални стан, а истовремено плаћа месечну закупнину док је власник имовине жив или док је уговор на снази. А након смрти власника, овај помоћник узима стан за себе. За многе самце ово је најбољи начин да проживе дане, месеце или године.

Предности уговора о доживотном ануитету: обе стране добијају, сви су срећни. Власник стана прима негу, месечну уплату, не размишља о томе стамбено-комуналне услуге. Купују му храну, кувају, чисте - уопште, успостављају нормалан живот. Па, платилац закупнине на крају остаје на некретнинама. Постоје и недостаци: ако у уговору није наведено стање места становања, власник стана може се изненада наћи на улици. Ова имовина неће прећи на наследнике. Па, при раскиду уговора власник ће морати да врати сав новац који му је плаћен као закупнину.

Све мане које сам поменуо нису недостаци. доживотна рента као такав, већ пре замке таквог уговора. Дакле, када га потписујете, морате бити веома опрезни.

Али ако нападач интервенише у случају, ствари не постају тако ружичасте. Да, он се брине, испуњава све своје дужности. „Шта могу да купим у апотеци, Валентина Ивановна? Можеш ли донети поморанџе? Да ти купим нове папуче - у овим тамо, већ је рупа. И изгледа да све иде као и обично, срећна је Валентина Ивановна. Али након 2-3 месеца, особа нуди да потпише рачун за кућне трошкове („Шта није у реду, водићемо евиденцију до последњег пара“), што је заправо пуномоћје за располагање некретнина. Валентина Ивановна има 90 година - шта она разуме? Након тога, преварант раскине уговор о закупу и истера пензионерку из сопственог дома.

Отприлике на овај начин, породица Баталов изгубила је не само своју имовину (а укупно је то око 100.000.000 рубаља), већ и новац. Нико заиста није разумео зашто је Марији уопште потребна доживотна рента - породица има средства да унајми медицинску сестру, а њена мајка Гитана Аркадјевна је увек бринула о њој.

Али испоставило се како се то догодило. На крају, тужилаштво се заинтересовало за ситуацију и отворило случај у интересу Марије.

У неком тренутку смо се придружили и почели да одмотавамо ову причу део по део. Они су доказали да супружници Дрозхзхина-Тсивин нису плаћали станарину - нису имали ниједну проверавати, ни једну изјаву са потврдом. Али трошкови преваранта укључивали су врхунску козметику, рачуне за ресторане, скупе производе и вина. Све на шта особа са церебралном парализом једноставно не троши новац. Марија је сама куповала лекове. У наставку. Ове „Лисица Алиса и Мачак Басилио“ су нашле још доста станова: Михаил Цивин има седам, Наталија Дрожина десет. Добро за пензионере? И сви су, наравно, примљени по уговорима о доживотном ануитету, сценарио се понављао изнова и изнова.

Поступак је трајао више од годину дана, Дрозхзхина је поднео противтужбу, суд је поништио уговор о закупу и вратио имовину Баталовим и чак одлучио да им исплати новчану надокнаду. Има довољно покрета на случају за читав роман. Али још увек нема главне одлуке - да ли ће супружници преваранти ићи у затвор? И на крају крајева, могли су да се снађу на самом почетку са споразумом о нагодби, све док нису зазвучале велике речи „затвор“, „члан 159 Кривичног закона Руске Федерације“ и друге страхоте. Али они су изабрали пут највећег отпора.

Шта учинити да не дођете у исту ситуацију

Обично су жртве оваквих превара социјално угрожене особе: ментално болесни, склони зависности, инвалиди или стари пензионери о којима нема ко да брине. Усамљеној особи без веза и великог новца тешко је да докаже свој случај на суду и врати право на имовину.

Преваранти морају однекуд да добију информацију да, кажу, у кући број 48 живи старац, нема деце и унучади, само му се стан – „мора узети“.

Овде постоје три опције.

• Информације најчешће „цуре” несавесни социјални радници. На пример, у Одељењу за социјално осигурање, инвалиду се додељује помоћник. Редовно долази кући, ради шта му треба. И истовремено пита - шта и како, да ли има родбине, "какав диван стан имате." Чим схвати да је овај инвалид згодна жртва, информација ће отићи до преваранта. Наравно, нису сви социјални радници такви. Али увек морате бити опрезни.
• Понекад се и сами нападачи баве потрагом: прате, на пример, старца - да ли га посећују рођаци? Прегледају улазна врата, прозоре и балкон – ако су стари и отрцани, онда човек нема пара за поправку, или бар неко ко би му помогао. Након што идентификују жртву, преваранти се удовољавају - могу се представити добровољци, добре комшије. А онда разговор ненаметљиво прелази у доживотну ренту.
• Преваранти у случај често укључују нотаре. Претпоставимо да се уљез уда за једног алкохоличара. Још више га леми, а онда црта на себи акт о поклону за стан. Нормалан нотар би одмах приметио да је предмет нечист. Њихов посао је да процене адекватност особе приликом потписивања важног документа и потврде легитимност трансакције. Али за одређену накнаду, неки постају веома непажљиви и "не примећују" очигледне ствари.

Ако имате рођака који би хипотетички могао постати жртва таквих преваранта (старих, немоћних и власника стана), заштитите га. Нарочито ако не можете бити у контакту са њим 24/7, живите у другом граду и он је дуго сам.

Које мере треба предузети:

• Успоставити забрану регистрације трансакција са станом без личног учешћа власника. Као што сам рекао, за ово морате да напишете пријаву на Росреестр. Ово се може урадити у било ком МФЦ-у или на вашем налогу на веб локацији Росреестра. росреестр.ру (ако имате дигитални потпис). После тога, ову некретнину нико неће моћи да прода, поклони, стави под хипотеку или изнајми, осим самог власника. Чак и са овереним пуномоћјем, што је посебно вредно. Забрана се може поставити на било који објекат непокретности - стан, собу, гаражу, земљиште. На исти начин, могуће је ограничити могућност трансакције за удео у имовини – није неопходно поседовати сву имовину неподељено.
• Ограничите капацитет старије особе. Ако ваш стари деда не може адекватно да перципира стварност и генерално слабо разуме шта се дешава, признајте му да има ограничену пословну способност - преко суда. Неопходно је спровести форензичко психијатријско вештачење, према његовим резултатима, судија ће проценити степен Ментално здравље особа. У случају ограничења пословне способности, сва права су задржана, али ће све озбиљне трансакције (укључујући и некретнине) моћи да обавља само уз писмену сагласност повереника. Одређује га суд или орган старатељства.
• Подијелите имовину на удјеле - нека ви или друга блиска особа од повјерења посједујете неки условни дио. Довољно је укњижити 1⁄4 стана да неко други заштити од нелегалне продаје. Преварант неће склопити посао без сагласности сваког власника. А ако то учини, онда се лако може препознати као незаконито – уосталом, власник удела има право прече куповине.

Ако ви или ваш рођак и даље свесно намеравате да потпишете уговор о доживотном ануитету, уверите се да у њему стоји:

• Живети човека у сопственом животном простору да не буде избачен на улицу.
• Начин на који ће се обрачунати закупнина - износ, учесталост, детаљи рачуна. Ако новац не дође, такав уговор је лако раскинути.

Књига „Знам све о теби. Како прозрети људе и изаћи из тешких ситуација користећи искуство чувеног детектива „може се користити као уџбеник о безбедности. Она ће вас научити да предвидите поступке људи, избегавате преваранте, кажњавате бескрупулозне алиментације и још много тога.

Купи књигу